Votre entreprise se développe à vitesse grand V et il devient évident que vos locaux actuels ne sont plus à la hauteur de vos besoins.
Vous n’avez d’autres choix que de vous en séparer pour trouver une solution plus adéquate.
Or, vous êtes actuellement lié à un bail commercial sur plusieurs années.
Pas d’inquiétude, il est tout à fait possible de résilier votre bail 3-6-9 - même en dehors des périodes triennales (ça vous surprend ?).
Découvrez dans cet article comment procéder !
Le bail 3-6-9, également connu sous le nom de bail commercial, est un contrat de location qui vous engage pour une durée de 9 ans, avec la possibilité d’être résilié tous les 3 ans (on parle de “période triennale”).
Cet accord est conclu entre le propriétaire des lieux (le bailleur), et vous, le locataire.
Si ce contrat offre une certaine stabilité, il peut rapidement devenir un frein à la croissance de votre entreprise (et oui, pas facile d’anticiper vos besoins futurs !).
Son engagement à long terme peut s’avérer particulièrement contraignant pour les petites et moyennes entreprises qui ont peu de visibilité sur l’avenir et dont la croissance est imprévisible.
Vient alors la nécessité d’y mettre un terme.
Le bail 3-6-9 vous donne la possibilité de réviser ou de résilier votre contrat tous les 3 ans, lors des périodes triennales (article L145-9 du code du commerce). On parle alors de “congé triennal”.
Aucun justificatif n’est requis de votre part.
Il vous suffit d’informer votre bailleur de votre intention par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un acte d’huissier, en respectant un préavis d’au moins 6 mois.
Certains baux peuvent néanmoins contenir des périodes fermes d’engagement, vous empêchant de résilier le contrat pendant les périodes triennales.
Le bailleur, de son côté, ne peut mettre fin au bail 3-6-9 qu’à son échéance, soit au bout de 9 ans (encore une fois, avec un préavis de 6 mois minimum).
Toutefois, ce dernier peut exercer son droit de reprise, engendrant une résiliation anticipée.
Pour ce faire, le bailleur doit justifier d’un motif précis qui nécessite l’évacuation des locaux :
Dans ce cas, la résiliation vous donne droit à des indemnités d’éviction afin de compenser la gêne occasionnée.
À ce stade, vous pourriez vous demander “D’accord, mais si on ne veut pas attendre les périodes triennales pour sortir du bail commercial, comment on fait ?”.
Le moyen le plus simple est de convenir d'une résiliation à l’amiable avec votre bailleur. Celle-ci peut intervenir à n’importe quel moment du bail 3-6-9.
Bien qu’elle ne nécessite pas de formalités spécifiques, nous vous recommandons de laisser une trace écrite en guise de preuve.
Vous êtes libres de négocier les modalités de cette rupture contractuelle avec le propriétaire (date de fin, durée du préavis, etc.), qui peut être amené à vous demander le versement d’une indemnité en fonction de la durée restante au contrat initial.
De la même manière, si l'initiative de la demande vient du bailleur, vous êtes dans le droit de réclamer une compensation financière.
À noter : la procédure est identique en cas de départ à la retraite de votre part.
Parfois, le temps n’est pas en votre faveur et vous oblige à déménager plus vite que prévu.
Vous n’êtes pas en mesure d’attendre la période triennale et votre propriétaire refuse la résiliation anticipée de votre bail 3-6-9.
Il vous est alors possible de céder votre bail à un repreneur.
Autrement dit, vous transférez votre bail commercial à un tiers, bénéficiant des mêmes droits et obligations.
Le contrat reste inchangé et se poursuit selon les termes initialement prévus.
Vous adossez alors le titre de “cédant”, et le nouveau locataire devient le “cessionnaire”. Le bailleur, quant à lui, reste identique.
Pour cela, vous devez préalablement obtenir l’accord du bailleur, sans quoi il vous sera impossible de continuer la procédure.
Une fois l’autorisation en main, vient la phase de recherche d’un successeur intéressé par la reprise de votre bail en l’état, c’est-à-dire, sans modification apportée au contrat.
La difficulté ici, réside dans la capacité à trouver un repreneur solvable aux yeux du bailleur.
Enfin, la dernière étape consiste à signer l’acte de cession, généralement rédigé par un notaire.
Certaines situations se présentent indépendamment de votre volonté et nécessitent la résiliation anticipée du bail 3-6-9. Un aspect moins glamour, mais qui a son importance.
En cas de décès, la résiliation n’est pas automatique, à moins d’être explicitement prévue dans le contrat. Cette démarche incombe alors aux héritiers qui deviennent les nouveaux détenteurs du bail commercial.
Par ailleurs, si vous percevez une pension d’invalidité, vous avez la possibilité de mettre fin au contrat. La procédure à suivre est similaire à celle en cas de départ à la retraite.
C’est le dernier cas de figure, celui à éviter : la résiliation du bail 3-6-9 en cas de faute ou de manquement d’une des parties.
Celle-ci peut prendre effet si vous ne respectez pas vos obligations (défaut de paiement, dégradation des locaux, exercice d’une activité non autorisée, etc.) et qu’une clause résolutoire est incluse dans le contrat.
Dans ce cas, le bailleur peut demander une résiliation de plein droit, mettant immédiatement fin au bail - sans avoir besoin de passer devant un juge.
En revanche, si aucune clause résolutoire n’est mentionnée dans le bail commercial, alors la faute est traitée en justice et la décision revient au juge. On parle de résiliation judiciaire.
Point important : la résiliation judiciaire peut également être initiée par le locataire (vous) si le bailleur ne vous permet pas de profiter pleinement des locaux (par exemple, en refusant de réaliser des travaux indispensables).
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Cette approche vous permet de louer différents types d’espaces indépendants tels que des bureaux privés, opérés, ou encore partagés, pour la durée qui vous convient.
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(si le sujet vous intéresse, nous avons écrit un article complet sur le bureau flexible)
Le contrat de prestation de services chez Fiveoffices représente donc une alternative au bail 3-6-9, en vous détachant des contrats rigides qui vous engagent sur le long terme.
Après tout, ce n’est pas pour rien si les startups se ruent sur ce mode de location !
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